Mietrecht

Mietrecht für Wohnung und Geschäftsraum

– Ihr Rechtsanwalt in Hamburg

Auf dieser Seite möchten wir die in der Praxis am häufigsten auftretenden Fragen rund um das Mietrecht darstellen und erörtern. Die typischen Problemfelder des Wohnraummietrechts sowie der Geschäftsraummiete drehen sich um die Kaution (Mietsicherheit), Renovierung, Schönheitsreparaturen, Untervermietung, Instandsetzung, Modernisierung, Nebenkosten, Betriebskosten, Mängel, Minderung, Schadensersatz, Kündigung, Betriebspflicht, Firmenschilder sowie Außenreklame. Diese Internetseite soll Ihnen einen Überblick verschaffen, für weitergehende Fragen und die außergerichtliche oder gerichtliche Vertretung steht Ihnen unser Anwaltsteam, insbesondere unser Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt Oliver Matzek, gerne zur Verfügung.
Der Wohnungsmietvertrag

Die Miete einer Wohnung

Bereits bei Abschluss des Mietvertrages geht es u.a. um Themen wie Miethöhe, Nebenkosten, Renovierung, Mietdauer, Untervermietung, Tierhaltung. Um ein langfristiges Mietverhältnis sicherzustellen, sollten einige Punkte bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages beachtet werden.

Wer soll die Wohnung anmieten / vermieten?

Bei Abschluss des Mietvertrages ist zu klären, wer konkret die Wohnung anmieten und vermieten soll. Für den Vermieter ist es vorteilhaft, wenn er mehr als einen Schuldner, also Mieter, für die Wohnung hat. Für die Mieter kann es hingegen problematisch werden, wenn nicht allein, sondern gemeinschaftlich angemietet wird. Denn dies hat zur Folge, dass im Falle einer Kündigung diese nicht allein ausgesprochen werden kann. Gerade bei partnerschaftlichen Auseinandersetzungen können sich hier gravierende Probleme zeigen, nämlich wenn der eine Partner sich weigert, einer Kündigung zuzustimmen. Ohne dessen Zustimmung kann der andere Partner sich nicht aus dem Mietverhältnis lösen.

Wie lange läuft der Mietvertrag?

Bei Abschluss des Mietvertrages ist darauf zu achten, ob der Vertragsschluss für bestimmte Zeit, d.h. für eine Mindestdauer bzw. Höchstdauer eingegangen wird. In der Regel werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen, können also jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Allerdings ist es möglich, dass für das Mietverhältnis ein Kündigungsausschluss für einen maximalen Zeitraum von 4 Jahren vereinbart wird.

Für diesen Zeitpunkt sind beide Parteien dann grundsätzlich an den Mietvertrag gebunden. Darüber hinaus gibt es noch die Möglichkeit, dass das Mietverhältnis nur auf eine bestimmte Zeit geschlossen wird (Zeitmietvertrag), wobei hierfür gewichtige Gründe wie z.B. spätere Eigennutzung oder Instandsetzung vorliegen müssen. Um diese Voraussetzungen zu umgehen, wird häufig der Kündigungsausschluss gewählt.

Sofern das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer geschlossen wird, ist es jederzeit kündbar. Die Kündigungsfrist beträgt für den Mieter immer drei Monate, während die Frist sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.

Muss der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?

Ein Mietvertrag muss nicht schriftlich, sondern kann auch mündlich, geschlossen werden. Dazu genügt es, wenn Einigkeit über das Mietobjekt, den Mietbeginn und die Höhe der Miete besteht. Dazu sagt das Gesetz in § 550 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), dass ein Mietvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form, also mündlich, geschlossen wird. Sofern dies der Fall ist, so richten sich alle Regelungen nach dem Gesetz. Es ist jedoch zu empfehlen, einen Mietvertrag schriftlich zu schließen, wobei im Zweifel davon auszugehen ist, dass in Schriftform geschlossen werden sollte, also rein mündliche Abreden nicht verbindlich sein sollen. Die schriftliche Fixierung des Mietvertrages verhindert Streit über den Inhalt des Mietvertrages.

Wann kann die Miete erhöht werden?

Die Mietparteien können sowohl eine Staffelmiete als auch eine Indexmiete für die Wohnung vertraglich vereinbaren. Diese Arten der Mieterhöhung werden von den Vermietern für Wohnungen eher selten gewählt. Anders ist dies bei der Gewerberaummiete. Fehlt es an einer entsprechenden Vereinbarung, so bleibt es bei der gesetzlichen Möglichkeit bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Zur Begründung der neuen Miethöhe können dann z.B. Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen werden, weiterhin Mietenspiegel, sofern solche existieren. In Hamburg wird häufig auf den (qualifizierten) Mietenspiegel abgestellt. Dort kann anhand des Alters und Zustands des Mietobjekts die Durchschnittsmiete und die Mietspanne eingesehen werden. Je nach Ausstattung der Wohnung kann die Miete zu den dort angegeben Werten erhöht werden.

Sofern der Mietenspiegel überschritten werden soll, so ist dies nur per Staffelmiete oder Indexmiete möglich. Allerdings gilt seit dem 1. Juni 2015 die sog. Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer Bestandswohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich in Hamburg aus dem qualifizierten Mietenspiegel. Der Preisdeckel gilt auch für Staffelmieten. Bei Indexmieten dagegen ist nur die vereinbarte Ausgangsmiete gedeckelt. In Hamburg gilt diese neue Regelung seit dem 01.07.2015.

Bei der „Mietpreisbremse“ sind drei Ausnahmen vorgesehen, und zwar für Neubauten, umfassende Modernisierungen sowie bereits bestehende Miethöhen. Damit soll verhindert werden, dass der Wohnungsneubau ins Stocken gerät. Auch umfassende Modernisierungen rechnen sich nur dann, wenn anschließend die Miete erhöht werden kann. Ausgenommen sind auch bestehende Mietverträge. Liegt die Miete für eine Wohnung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf das auch in Zukunft so bleiben. Vermieter müssen also eine in der Vergangenheit zulässig vereinbarte Miete nicht absenken.

Mietkaution / Mietsicherheit

Mietkaution / Mietsicherheit

Kaum ein Vermieter wird einen Mietvertrag abschließen, ohne eine Sicherheitsleistung für die Wohnung zu vereinbaren. Hierzu spielen neben den wirtschaftlichen Aspekten auch psychologische Überlegungen eine Rolle. Ein Mieter, der vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch etwas zurückbekommen möchte, wird häufig eher bereit sein, seine vertraglichen Verpflichtungen bis zum letzten Tag vollständig zu erfüllen.

Kann der Vermieter eine Kaution verlangen?

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Mietsicherheit. Allerdings kann er die Zahlung einer Kaution vertraglich vereinbaren. Der Vereinbarung unterliegt auch die Art der Sicherheitsleistung. In der Praxis üblich sind die Barkaution, die Verpfändung eines Sparkontos, die Sicherheitsabtretung eines Sparguthabens sowie die Bürgschaft.

Wie hoch darf die Kaution / Mietsicherheit sein?

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Die Mietsicherheit kann in drei Raten gezahlt werden und ist zu verzinsen. Eine weitere Sicherheitsleistung kann nur in besonderen Fällen verlangt werden, z.B. bei Haustierhaltung von Tieren mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit einer Schadensverursachung in der Wohnung. Grundsätzlich geht es hier um besondere Risiken, wie zum Beispiel auch die Gestattung, dass über den normalen Mietgebrauch hinaus genutzt werden kann.

Was ist mit der Mietsicherheit bei Mietende? 

Die Kaution muss nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald vom Vermieter zurückgezahlt werden. Der Vermieter muss schnellstmöglich mit dem Mieter abrechnen. Im Allgemeinen wird angenommen, dass die Kaution frühestens nach zwei Monaten, spätestens nach 6 Monaten abzurechnen und auszukehren ist. Sofern jedoch Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind, so kann der Vermieter hierfür einen angemessenen Betrag sogar über den Zeitraum von 6 Monaten hinaus zurückhalten.

Renovierung / Schönheitsreparaturen

Renovierung / Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz zunächst Angelegenheit des Vermieters. Fast immer wird diese Pflicht mit dem Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Diese Vorgehensweise ist grundsätzlich zulässig und wird damit begründet, dass anderenfalls die Miete weiter erhöht werden müsste.

Worum geht es bei Schönheitsreparaturen?

Allgemein wird davon ausgegangen, dass zu den Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, das Streichen der Heizungen, das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen zählt. Neben den Streicharbeiten zählen auch kleine Ausbesserungsarbeiten zur Vorbereitung zum Streichen zu den Schönheitsreparaturen.

Wie häufig muss man Schönheitsreparaturen durchführen?

Die Schönheitsreparaturen müssen dann durchgeführt werden, wenn die Räume in einem so schlechten Zustand sind, dass renoviert werden muss. In Grenzfällen ist eine Beurteilung schwierig. Jedenfalls besteht nicht der Anspruch des Vermieters, dass fortlaufend – insbesondere bei Auszug – jegliche Flecken beseitigt werden müssen. Dies ist eine häufige Fehlvorstellung bei Mietern und Vermietern. Für den Fall des Auszuges bedeutet dies, dass gar nicht renoviert werden muss, wenn die Abnutzung noch nicht so stark ist.

Bislang ging man davon aus, dass circa alle 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, WC, alle 3 Jahre für Bad und Küche, alle 7 Jahre für sonstige Nebenräume, z.B. Abstellräume, Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Nunmehr gibt es die Tendenz zu der Staffelung von 5 Jahren (Bad und Küche), 8 (Wohn- und Schlafräume etc.) und 10 Jahren (Nebenräume), wobei es sich nur um Richtwerte handelt.

Wann muss man nicht renovieren?

Solange es sich im Vertrag um laufende Schönheitsreparaturen in angemessenen Fristen – wobei diese nicht starr sein dürfen – handelt, hat der Mieter die Renovierung grundsätzlich vorzunehmen. Bei übermäßigen Belastungen des Mieters durch Klauseln im Mietvertrag entfällt hingegen die Pflicht zur Renovierung. Übermäßige Belastungen des Mieters werden u.a. dann angenommen, wenn neben den laufenden Renovierungen eine Anfangsrenovierung und / oder Endrenovierung vereinbart wird. Darüber hinaus dürfen die Fristen nicht starr sein, da unter Umständen nach 3, 5 oder 7 Jahren noch gar kein Renovierungsbedarf besteht. Würde man dem Mieter trotzdem eine Renovierung genau zu diesem Zeitpunkt auferlegen, würde man ihn mit einer unnötigen Arbeit belasten und ihn daher unangemessen benachteiligen. Es muss sich in jedem Fall um eine Regelung nach Bedarf handeln. Des Weiteren darf dem Mieter nicht vorgegeben werden, wie er seine Wohnung während der Vertragslaufzeit zu gestalten hat.

Instandhaltung und Modernisierung

Instandhaltung und Modernisierung

Neben Schönheitsreparaturen werden den Mietern in Mietverträgen häufig auch die kleinen Reparaturen („Kleinreparaturen“) auferlegt. Zu differenzieren ist zwischen sog. Vornahmeklauseln, die den Mieter verpflichten, bestimmte Arbeiten selber auszuführen und Kostenklauseln, nach denen der Mieter die Kosten bestimmter Arbeiten des Vermieters zu tragen hat. Vornahmeklauseln sind in Wohnraummietverträgen wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Kostenklauseln sind grundsätzlich zulässig. Es bedarf allerdings einer doppelten Begrenzung, nämlich einer kostenmäßigen Obergrenze für jede einzelne Kleinreparatur sowie einen Höchstbetrag für einen anzugebenden Zeitraum, in der Regel das Kalenderjahr.

Alle größeren Reparaturen (Instandsetzung), die über Schönheitsreparaturen sowie die oben beschriebenen „Kleinreparaturen“ hinausgehen, sind vom Vermieter zu tragen.

Sofern größere Reparaturen vorzunehmen sind, z.B. nach einem Brand oder einem Wassereinbruch, so hat der Vermieter alle notwendigen Maßnahmen vorzunehmen und entsprechende Kosten zu tragen. Der Vermieter hat auch dafür Sorge zu tragen, dass Mobiliar ggf. aus- und wieder eingeräumt wird. Sofern der Aufenthalt in der Wohnung nicht mehr möglich bzw. unzumutbar ist, so hat der Vermieter ggf. auch Hotelkosten zu übernehmen.

Was bedeutet Wohnungsmodernisierung?
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind) oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Bei Modernisierungsmaßnahmen geht es z.B. um Dämmung, Vergrößerung der Wohnfläche, Anbau eines Balkons oder Schaffung eines Badezimmers.

Wann muss der Mieter die Modernisierung dulden?
Eine Duldungspflicht besteht lediglich für Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie und Wasser sowie zur Schaffung von neuem Wohnraum. Sofern es sich um eine solche Maßnahme handelt, ist darüber hinaus eine interessenbezogene Abwägung zwischen den Interessen von Mieter und Vermieter vorzunehmen. Eine Duldungspflicht besteht dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen wäre. Eine solche Härte kann auch in der zu erwartenden Mieterhöhung zu sehen sein.

Die Modernisierung muss 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung ist in Textform abzugeben. Inhaltlich wird verlangt, dass der Vermieter in der Ankündigungserklärung die Art der baulichen Maßnahmen erläutert und zudem den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme, ihre voraussichtliche Dauer, ihren voraussichtlichen Umfang und die zu erwartende Mieterhöhung angibt.

Was ist mit den Kosten der Modernisierung?
Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht des Vermieters zur Erhöhung der Miete. Die Baumaßnahme des Vermieters ist jedoch nur dann zur Mieterhöhung geeignet, wenn sie zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache führt. Dies kann dann der Fall sein, wenn durch die baulichen Maßnahmen das Benutzen des Objekts bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig wird. Des Weiteren kann die Mieterhöhung dann vorgenommen werden, wenn die Maßnahmen zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen oder für eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser sorgen. Der Höhe nach kann der Vermieter hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme 11 % der von ihm dafür aufgewendeten Kosten jährlich auf den Mieter im Wege der Mieterhöhung umlegen.

Nebenkosten / Betriebskosten

Nebenkosten / Betriebskosten

Sofern der Mieter die Betriebskosten tragen soll, so muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden; anderenfalls hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen, so sieht es das Gesetz vor. Aus dem Metvertrag ergibt sich auch, ob die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung geleistet werden sollen. Der Unterschied liegt darin, dass nur bei den Vorauszahlungen am Ende des Jahres eine Abrechnung vorgenommen werden muss. Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung sollte der Mieter diese prüfen, wobei er beim Vermieter die Belege einsehen kann.

Welche Betriebskosten muss der Mieter tragen?

Die Pflicht zur Zahlung der Betriebskosten für den Mieter muss im Mietvertrag klar und eindeutig vereinbart sein. In der Regel wird hierbei auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen. In § 2 der Betriebskostenverordnung sind sämtliche möglichen Betriebskosten für die Wohnraummiete aufgelistet. Sofern nicht auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen wird, so finden sich die einzelnen Kostenarten üblicherweise in dem Mietvertrag selbst.

Was ist mit der Abrechnung der Nebenkosten?

Die Betriebskosten für die Wohnung müssen längstens im jährlichen Abstand abgerechnet werden. Hierbei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, d.h. der Vermieter hat darauf zu achten, dass er nach wirtschaftlich vernünftigen Maßstäben handelt. Für die Nichteinhaltung der Wirtschaftlichkeit ist allerdings der Mieter beweisbelastet, wobei die Beweisführung hier oft schwierig ist.

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12 Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes (in der Regel das Kalenderjahr) mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter wiederum dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Auch hier gilt, dass der Mieter Einwendungen dann nicht mehr geltend machen kann, wenn die Frist abgelaufen ist, es sei denn, der Mieter wiederum hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Um die Abrechnung überprüfen zu können, steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die Unterlagen zu, u.U. kann er eine Übersendung von Fotokopien beanspruchen.

Mängel / Mietminderung

Mängel / Mietminderung

Bei Mängeln an der Mietsache stehen dem Mieter die Ansprüche aus dem Gewährleistungsrecht zu, wie Minderung der Miete, Schadensersatz, Recht auf Selbstvornahme sowie dem außerordentlichen Kündigungsrecht.

Ein Mangel ist dann gegeben, wenn das Mietobjekt mit einem Schaden oder Fehler behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt oder aufhebt. Sofern sich ein Mangel zeigt, ist der Mieter verpflichtet, diesen dem Vermieter anzuzeigen; anderenfalls kann der Mieter keine Minderung verlangen. Der Vermieter wiederum muss den Mangel so schnell wie möglich beheben.

Wann kann der Mieter mindern?

Solange Mängel vorhanden sind, besteht auch ein Anspruch auf Minderung. Typische Mängel sind Lärm, Baulärm, Feuchtigkeit, Schimmel, Ungeziefer, Ausfall der Heizung, Wasserschaden oder undichte Fenster. Ist die Tauglichkeit der Mietsache nur gemindert – nicht vollständig aufgehoben-, hat der Mieter lediglich eine angemessene, herabgesetzte Miete zu entrichten. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es hier nicht an.

Eine Minderung kommt allerdings dann nicht in Betracht, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nur unerheblich eingeschränkt ist. Ein Mangel ist dann unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann. Eine Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages dem Mieter der Mangel bekannt war.

Wieviel kann die Miete gemindert werden?

Die Mietminderung wird üblicherweise in einem Prozentwert der Minderungsquote angegeben. Schwierig ist die konkrete Feststellung der Minderung. Grundsätzlich ist darauf abzustellen, inwieweit der Mietgebrauch tatsächlich beeinträchtigt ist. Üblicherweise werden die einzelnen Mieträume mit unterschiedlichen Wertigkeiten belegt. Z.B. hat ein Wohnbereich eine höhere Wertigkeit als ein Flur, da ein Wohnbereich dauerhaft und häufig genutzt wird, während sich im Flur in der Regel weniger aufgehalten wird. Sodann ist die konkrete Beeinträchtigung der einzelnen Räume festzustellen und unter Berücksichtigung der Wertigkeit der einzelnen Räume die Quote zu ermitteln. Dabei lassen sich keine festen Werte angeben, vielmehr ist auf die konkrete Beeinträchtigung abzustellen.

Welche weiteren Rechte stehen dem Mieter bei Mängeln zu?

Grundsätzlich besteht neben der Mietminderung ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Daneben steht dem Mieter nach dem Gesetz ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zu. Dieser Anspruch ist jedoch der Höhe nach begrenzt. Sofern der Vermieter trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung (unter Fristsetzung) dieser Aufforderung nicht nachkommt, kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen und Ersatz seiner aufgewendeten Kosten verlangen. Sofern der Mieter berechtigt ist, den Mangel selbst zu beseitigen, hat er regelmäßig auch Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Mängelbeseitigungskosten. Des Weiteren kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Mietvertrages verlangen. Unter Umständen besteht sogar ein Anspruch auf Schmerzensgeld, wenn der Mangel ursächlich für die Verletzung des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit ist.

Rechte und Pflichten des Wohnungsmieters

Rechte und Pflichten des Wohnungsmieters

Im Mietvertrag sind die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters geregelt. Ergänzend ist neben dem Mietvertrag das Gesetz heranzuziehen, sofern mietvertraglich keine Regelungen getroffen wurden.

Was darf der Mieter an der Wohnung verändern?
Der Mieter ist in der Gestaltung der Mieträume grundsätzlich frei. Eine Grenze ist erst dort gegeben, wo die Bausubstanz beeinträchtigt oder gefährdet wird. Allerdings müssen Veränderungen des Mieters, die er in dem Mietobjekt gemacht hat, bei Mietende wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden. Mieter und Vermieter können natürlich vereinbaren, dass Einbauten vom Vermieter zu einer angemessenen Zahlung übernommen werden. In der Regel besteht jedoch kein Anspruch des Mieters, weshalb vor Vornahme der Umbauten mit dem Vermieter klare Absprachen getroffen werden sollten.

Wann darf der Mieter untervermieten (Untermiete)?

Gemäß § 553 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung für einen Teil des Wohnraums verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügen auf Seiten des Mieters vernünftige nachvollziehbare Gründe für seinen Überlassungswunsch. Geschützt ist jedes rechtliche, persönliche, wirtschaftliche oder familiäre Interesse des Mieters von einigem Gewicht.

Anerkannt ist die Absicht nach Beendigung einer Wohngemeinschaft (z.B. aus finanziellen Gründen) einen neuen Mitbewohner aufzunehmen. Ein berechtigtes Interesse ist zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Des Weiteren besteht nach der Rechtsprechung des BGH ein berechtigtes Interesse, wenn der Mieter, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnkosten entlastet werden möchte.

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund gegeben ist, die Wohnung übermäßig belegt wäre oder aus anderen Gründen dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann.

Wann sind Haustiere in der Wohnung erlaubt (Tierhaltung)?

Die Haltung sogenannter Kleintiere kann vom Vermieter grundsätzlich nicht verboten werden. Zu den Kleintieren gehören etwa Kaninchen, Fische, Hamster, Meerschweinchen oder Schildkröten.

Sieht ein Mietvertrag ein generelles Tierhaltungsverbot vor, welches auch die Haltung von Kleintieren umfasst, so ist die Klausel insgesamt unwirksam. Zählt das Haustier nicht zu den Kleintieren, wie zum Beispiel Katzen und Hunde, so kommt es darauf an, ob und welche Regelungen der Mietvertrag enthält. Sofern der Mietvertrag keine oder aber unwirksame Regelungen zur Tierhaltung enthält, so ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) im Einzelfall zu entscheiden, ob die Haustierhaltung zum mietvertraglichen Gebrauch gehört daher auch ohne Gestattung des Vermieters zulässig ist. Voraussetzung ist, dass die Haltung im konkreten Fall nicht zu einer Gefährdung der Mietsache oder der übrigen Hausbewohner führt oder die Hausbewohner belästigt werden.

Ist die Kleintierhaltung allerdings wirksam vom Verbot ausgenommen, so kann der Vermieter die Haltung aller anderen Tiere vertraglich verbieten. Der Mietvertrag kann auch vorsehen, dass die Tierhaltung im Einzelfall nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Erlaubnis allerdings nicht nach Belieben verweigern, sondern nur bei besonderen Gründen.

Wann darf der Mieter in seiner Wohnung Musik hören / musizieren?

Das Musizieren in der Mietwohnung ist grundsätzlich erlaubt. Bei dem Abspielen von Musik ist die Rechtsprechung hingegen strenger als bei der eigenen Ausübung von Musikinstrumenten. Im Übrigen sind unvermeidliche im Rahmen der normalen Wohnraumnutzung liegende Beeinträchtigungen von den Mitmietern hinzunehmen. Die Vereinbarung von Ruhezeiten, etwa im Mietvertrag (Hausordnung) ist allerdings zu beachten. Ein allgemeines Recht des einzelnen auf Verursachung von Lärm, Geräuschen gibt es hingegen nicht.

Muss ich als Mieter Mängel beim Vermieter anzeigen?

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich einen Mangel in der Wohnung anzuzeigen, sofern dieser auftritt. Anderenfalls kann der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein. Weiterhin verliert der Mieter bei unterlassener Mängelanzeige sein Mietminderungsrecht und einen eventuellen Anspruch auf Schadensersatz. Daher ist es dringend anzuraten, einen Mangel beim Vermieter anzuzeigen, sobald er entdeckt wird.

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Ein Besichtigungsrecht des Vermieters kann im Mietvertrag vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nur wirksam, wenn die Interessen des Mieters hinreichend berücksichtigt werden. So ist für die Ausübung des Betretungsrechts eine hinreichende Vorankündigung erforderlich. Sofern es keine vertragliche Abrede gibt, so sind die Rechte des Vermieters deutlich beschränkter. Man geht davon aus, dass der Vermieter alle ein bis zwei Jahre die Wohnung besichtigen kann.

Kündigung der Wohnung

Kündigung der Wohnung

Bei der Kündigung des Mietvertrages ist zu unterscheiden zwischen der Kündigung des Vermieters, der Kündigung des Mieters sowie der ordentlichen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung.

Wann kann der Mieter die Wohnung kündigen?

Das Mietverhältnis kann durch den Mieter ohne Kündigungsgrund mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende gekündigt werden. Anders ist dies nur, wenn ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Weiterhin ist eine ordentliche Kündigung dann ausgeschlossen, wenn ein Zeitmietvertrag vereinbart wurde. In jedem Fall kann jedoch außerordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist. Die Kündigung einer Wohnung muss schriftlich erfolgen.

Wann kann der Vermieter die Wohnung kündigen?

Der Vermieter benötigt – anders als der Mieter – zur Kündigung des Wohnraummietverhältnisses einen Kündigungsgrund. Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (Miete nicht zahlt, Lärm verursacht, andere Bewohner belästigt usw.), der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Kündigungsfrist beträgt auch für den Vermieter 3 Monate. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich jedoch nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils 3 Monate.

Wann können Mieter / Vermieter außerordentlich kündigen?

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter wird insbesondere angenommen bei:
Gebrauchsstörungen und Gebrauchsentzug, wie zum Beispiel Mängel, behördliche Verbote, Gesundheitsgefährdungen, Lärmbelästigungen, Geruchsbelästigungen, Schimmelpilzbefall Kakerlaken, Gifte etc.

Ein wichtiger Kündigungsgrund für den Vermieter wird insbesondere angenommen bei:
Unerlaubter Untervermietung, bei Gefährdung der Mietsache (zum Beispiel Nichtheizen bei Frost, wiederholte Verursachung von Wasserschäden), Störung des Hausfriedens (zum Beispiel erheblicher Lärm, Gestank), Belästigung, Beleidigung, Bedrohung der anderen Mieter, erheblicher Zahlungsrückstand.

Besonderheiten bei der Geschäftsraummiete (Gewerberaummiete)

Besonderheiten bei der Geschäftsraummiete (Gewerberaummiete)

Anders als im Wohnraummietrecht ist die Gewerberaummiete weniger stark gesetzlich geregelt und lässt sich relativ frei gestalten. Die Problemfelder der Wohnraummiete bestehen in vielen Bereichen auch in der Geschäftsraummiete; insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden. Zudem sind weitere Aspekte zu berücksichtigen, welche nachfolgend dargestellt werden.

Wohnraummiete oder Geschäftsraummiete?

Werden gleichzeitig Wohnraum und Geschäftsraum im Rahmen eines Mietvertrages (sog. Mischmietverhältnis) vermietet, so finden auf den gesamten Mietvertrag entweder einheitlich Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht Anwendung. Maßgeblich für die Anwendung des Wohnraummietrechts oder des Gewerberaummietrechts ist regelmäßig der Schwerpunkt des Vertrages.

Die gesetzliche Schriftform

Nach den gesetzlichen Bestimmungen bedarf ein Mietvertrag von mehr als einem Jahr der Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Zur Wahrung der Schriftform müssen nicht sämtliche vertraglichen Vereinbarungen schriftlich festgehalten sein. Es reicht aus, wenn die wesentlichen Vertragsbestimmungen davon umfasst sind. Zu den Einzelheiten existiert eine umfangreiche Rechtsprechung.

Auch Verlängerungsoptionen mit einer Verlängerungszeit von mehr als einem Jahr müssen in Schriftform abgeschlossen werden. Weiterhin bedürfen auch wesentliche Vertragsänderungen der Schriftform. Anders als in der Wohnraummiete hat die Schriftform in der Geschäftsraummiete eine gewichtige Bedeutung, da die Mietverträge hier in der Regel für viele Jahre ohne Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen werden. Sofern das Schriftformerfordernis nicht eingehalten wird, so verliert die Befristung ihre Gültigkeit, d.h. Vermieter und Mieter können den Mietvertrag – anders als ursprünglich beabsichtigt – mit relativ kurzen Fristen kündigen.

Was gilt für Nebenkosten, Betriebskosten in der Geschäftsraummiete?

Auch bei der Gewerberaummiete bedarf es zunächst einer vertraglichen Regelung, wenn die Betriebskosten vom Mieter getragen werden sollen. Insgesamt lassen sich bei der Miete über Gewerberäume deutlich mehr Kostenpositionen auf den Mieter umlegen als bei der Miete über eine Wohnung. Dazu ist eine Vereinbarung der Parteien notwendig, aus der sich sämtliche zu tragende Kostenarten ergeben. Auch bei der Miete über Gewerbeflächen ist allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Beim Gewerberaum können z.B. auch Kosten der Hausverwaltung, des Wachmanns, der Werbegemeinschaft oder Kosten für das Centermanagement auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Abrechnungsfrist ist entschieden, dass die Ausschlussfrist von 12 Monaten aus der Wohnraummiete nicht auf die Gewerberaummiete anzuwenden ist. Der Vermieter verliert also etwaige Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung nicht nach 12 Monaten, wenn er nicht abrechnet.

Der Mietzweck

Zentrale Bedeutung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages kommt der Vereinbarung des Mietzwecks zu. Hierbei geht es auch um die Frage, ob ein Mangel am Objekt vorliegt. Bestehen keine gesonderten Vereinbarungen, so ist zur Beurteilung der vereinbarte Mietzweck heranzuziehen. Der Mietzweck ist des Weiteren für einen etwaigen Konkurrenzschutz von Bedeutung, weiter für die Frage der Möglichkeit der Untervermietung.

Die Betriebspflicht

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter grundsätzlich zur Nutzung der Mietsache berechtigt; eine Verpflichtung zur Ausübung des Gewerbes ist hingegen nicht vorgesehen. Das Gesetz sieht also keine Betriebspflicht (Betreiberpflicht) für einen Mietraum vor. Regelmäßig hat der Vermieter jedoch ein Interesse daran, dass das Geschäft auch betrieben wird, z.B. in einem Einkaufszentrum.

Will der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter die gemietete Gewerbefläche auch nutzt, so muss er eine entsprechende Vereinbarung treffen. Allerdings schließt die Betriebspflicht nicht aus, dass Ruhetage eingelegt werden oder aus sonstigen Gründen (Betriebsferien, Renovierung) vorübergehend geschlossen wird. Verstößt der Mieter gegen die Betriebspflicht, so stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung und zum Schadensersatz berechtigen kann.

Firmenschilder

Der Mieter von Geschäftsräumen ist grundsätzlich berechtigt, an der Außenwand des Hauses Namensschilder und Firmenschilder anzubringen. Der Mieter muss jedoch den Wünschen des Vermieters nach Ort und angemessener Gestaltung des Schildes Rechnung tragen, um Beeinträchtigungen des äußeren Erscheinungsbildes zu vermeiden. Der Vermieter kann mietvertraglich vereinbaren, dass die Anbringung von Schildern nur mit seiner Zustimmung erlaubt sein soll.

Reklame / Werbung bei der Geschäftsraummiete

Die Außenfläche der Geschäftsräume sind dem Mieter grundsätzlich für Reklame zur Verfügung zu stellen, soweit dies dem örtlichen Verkehrsgebrauch entspricht. Entscheidend ist die jeweils im Ort herrschende Verkehrssitte, die regional unterschiedlich ist. So ist auch schon durch die Rechtsprechung eine Nutzung der Außenwände durch Leuchtreklame verneint worden.

Untervermietung / Untermiete in der Gewerbemiete

Gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Mietsache einem Dritten zu überlassen. Anders als in der Wohnraummiete steht es dem Vermieter von Gewerberaum frei, ob er eine Untervermietung gestattet oder nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter von Geschäftsräumen auf eine Untervermietung aus wirtschaftlichen Gründen angewiesen ist. Damit soll sichergestellt werden, dass die Person des Untermieters genehm ist und der Wert der Mietsache durch die Untervermietung nicht beeinträchtigt wird. Nur in den eng begrenzten Ausnahmefällen des § 242 BGB kann nach Treu und Glauben ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis bestehen.

Wird dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, so muss der Vermieter ihn zumindest Gründe hierfür mitteilen. Anderenfalls ist es dem Mieter nicht möglich zu prüfen, ob dies berechtigt ist oder nicht. Der Mieter kann sodann unter Umständen das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Renovierung / Schönheitsreparaturen in der Geschäftsraummiete

Unter dem Begriff der „Schönheitsreparaturen“ wird das Tapezieren, Streichen der Decken und Wände, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen verstanden. Unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen wird auch die Grundreinigung von Teppichböden verstanden. Eine Erneuerung von Teppichböden ist jedoch nicht erfasst.

Ohne abweichende vertragliche Regelung, hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedoch mit Vertrag möglich. Hier gibt es allerdings strenge Vorgaben. Nicht möglich ist es die laufenden Schönheitsreparaturen zu vereinbaren, wenn gleichzeitig eine Verpflichtung zur Endrenovierung vorgenommen wird. Unwirksam ist die Auferlegung von Schönheitsreparaturen auch dann, wenn ein starrer Fristenplan auferlegt wird.

Bei Fragen rund um das Mietrecht sprechen Sie uns gerne an !